Promesse unilatérale de vente ou le Compromis de vente

La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'il achète ou pas le bien. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 %. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit) ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.
Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 €.  Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. 
Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente. 

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice (hors le délai légal de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit par l’acquéreur). 

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais peut apparaître comme un atout. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel
Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats-types. Toutefois, les clauses y figurant sont d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, qu’il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (un agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties. De plus, un certain nombre de documents doivent y être annexés. 
Rapprochez-vous du professionnel choisi, pour connaître le coût de cet avant-contrat.

Les documents à annexer à l’avant-contrat  

Le Dossier de diagnostic technique contenant notamment le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence d’amiante, le diagnostic de performance énergétique… (liste prévue à l’art. L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Ainsi qu’un certain nombre d’informations et de documents lorsque le bien vendu fait partie d’une copropriété, notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (liste prévue à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation).

L'offre d'achat ou offre de prix

Appelé indifféremment offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, voire simplement offre de prix, ce document engage uniquement l'acheteur, mais pas le vendeur. 

S’il accepte l’offre au prix proposé par le potentiel acquéreur, la vente est réputée conclue et un avant-contrat sera alors signé.